Cara Kira Kelayakan Pinjaman

Bagi mereka yang ingin membeli rumah mungkin ingin mengetahui adakah kita layak membuat pinjaman perumahan. Bagaimana cara mengira kelayakan tersebut?

Debt Service Ratio

Debt service ratio (DSR) ialah nisbah hutang kepada pendapatan bersih.

Contoh:

En Zul mempunyai bayaran installment bulanan sebanyak RM1800 dan berpendapatan bersih sebanyak RM4000 sebulan.

DSR atau nisbah hutang En Zul ialah 1800 / 4000 = 45%

DSR memberitahu bank sebanyak mana pendapatan anda digunakan untuk membayar pinjaman. Bank boleh menilai samada peminjam boleh bayar balik atau tidak jika diberi pinjaman.

Bank mempunyai had DSR untuk setiap peminjam, bergantung kepada profil kewangan.

Bank menetapkan had DSR maksimum bergantung kepada profil kewangan individu tersebut. Secara amnya:

  • Individu berpendapatan bersih di bawah RM3000, had DSR bank ialah 60%.
  • Untuk individu berpendapatan bersih melebihi RM3000, had DSR bank 70%.

 

Walau bagaimanapun, bank yang berbeza mempunyai had maksimum DSR yang berbeza pula. Ada yang boleh berikan had sehingga 80% untuk mereka yang berpendapatan tinggi.

 

Cara Mengira Kelayakan Pinjaman Perumahan

Anda layak membuat pinjaman perumahan sekiranya DSR anda tidak melebihi DSR maksimum yang ditetapkan oleh bank.

Formula untuk mengira DSR adalah seperti berikut:

DSR = (Komitmen bulanan semasa + Ansuran rumah baru) / pendapatan bersih

Komitmen Bulanan Semasa

Komitmen bulanan semasa merujuk kepada bayaran hutang bulanan yang anda sedia ada. Ini termasuklah:

  • Pinjaman kereta
  • Pinjaman peribadi
  • PTPTN
  • Pinjaman rumah
  • Pinjaman ASB
  • Kad kredit
  • Lain-lain

Bagaimana nak kira?

Untuk kira komitmen kad kredit ni dengan mengambil bayaran minimum 5% dari tunggakan sedia ada.

Contoh untuk tunggakan RM3000, komitmen bulanan ialah 5% x RM3000 = RM150.

 

Pinjaman ASB dikira sebagai komitmen kalau tidak cukup setahun deposit. Jika dah lebih setahun, dividend dari ASB tersebut boleh offset instalment, maka tidak lagi dikira sebagai komitmen.

 

Hutang kepada institusi bukan bank perlu juga dikira terutama AEON credit kerana masuk CCRIS juga.

 

Bila dah dapat semua data tersebut, jumlahkan kesemua komitmen anda.

Ansuran Rumah Baru

Untuk buat kiraan ansuran rumah baru boleh Google mana-mana kalkulator pinjaman perumahan di Malaysia.

Atau anggaran cara mudah seperti berikut:

Andaikan anda nak beli rumah RM300,000 dan buat pinjaman 90% dari rumah tersebut i.e. RM270,000.

Cara nak kira ansuran bulanan dengan membahagi RM270,000 dengan dua. Kemudian buang 2 kosong di belakang.

Ansuran Rumah = 270,000 / 2  = 135,000

Maka ansuran rumah ialah RM1,350

Nota: anggaran ni terpakai untuk loan untuk tempoh 35 tahun sahaja. Kalau tempoh pendek seeloknya guna Loan calculator.

Pendapatan Bersih

Pendapatan bersih ni merujuk kepada gaji kasar tetap anda tolak EPF, SOCSO, zakat dan potongan cukai.

Kalau ada pendapatan tak tetap macam overtime, kena puratakan sepanjang 6 bulan lepas.

Contoh jumlah OT anda sepanjang 6 bulan ialah RM3,000.

Yang boleh campur kepada gaji bersih ialah RM3000 / 6 = RM500.

Ada juga sesetengah bank yang ambil 50 - 80% sahaja dari purata gaji tersebut.

Untuk pendapatan sewa rumah sedia ada, boleh campur sekali. Ada bank ambil 80% sahaja dari amaun sewa.

Pendapatan dari tabung haji, saham juga boleh dicampur. Biasanya dividen dari instrument ini anda kena puratakan untuk 12 bulan.

Contoh Kiraan 1

En Ali ingin membeli rumah berharga RM220,000 dan membayar deposit sebanyak RM20,000. Ansuran bulanan rumah baru ini sebanyak RM1,000.

Gaji bersih bulanan En Ali RM2,900.

En Ali hanya mempunyai komitmen kereta sebanyak RM300 sebulan.

Berapakah DSR En Ali dan bolehkah dia membeli rumah tersebut?

 

DSR = (Komitmen bulanan semasa + ansuran rumah baru) / pendapatan bersih

= (Kereta RM300 + RM1,000) / RM2,900

= 44%

DSR En Ali sebanyak 44% adalah lebih rendah daripada had DSR bank sebanyak 60%. Permohonan En Ali akan diterima.

 

Contoh Kiraan 2

En Ahmad ingin membeli rumah berharga RM550,000 dan membayar deposit sebanyak RM50,000.

En Ahmad menerima gaji kasar bulanan sebanyak RM4,500. RM500 daripada jumlah ini dipotong untuk EPF, SOCSO, cukai dan zakat.

Sepanjang 6 bulan lepas, jumlah overtime ialah RM3,600.

Komitmen bulanan untuk hutang sedia ada En Ahmad adalah seperti berikut:

  • Kereta RM1,000
  • Pinjaman peribadi RM500
  • Kad kredit dengan tunggakan sebanyak RM5,000

 

Berapakah DSR En Ahmad dan bolehkah dia membeli rumah tersebut?

 

Langkah 1: Kira Komitmen Sedia Ada

 

Jumlah Komitmen Sedia Ada = Kereta RM1,000 + Pinjaman Peribadi RM500 + (5% x Tunggakan Kad Kredit RM5,000)

= RM1,750

Langkah 2: Kira Installment Rumah Baru

 

En Ahmad akan memohon pinjaman sebanyak RM500,000. Anggaran installment rumah yang ingin dibeli ini adalah sebanyak RM2,500

Langkah 3: Kira Pendapatan Bersih

 

Pendapatan Bersih = Gaji Kasar RM4,500 – Potongan RM500 + (Overtime RM3600 / 6)

= RM4,600

Langkah 4: Kirakan DSR

DSR = (Komitmen bulanan semasa + ansuran rumah baru) / pendapatan bersih

= (RM1,750 + RM2,500) / RM4,600

= 92%

DSR En Ahmad adalah sebanyak 92%. Peratusan ini tinggi, melebihi had maksimum bank sebanyak 70%. Permohonan bank En Ahmad akan ditolak.

 

Pentingnya NDI: DSR Lepas Tapi Tak Layak

Net Disposable Income (NDI) bermaksud lebihan wang setelah semua hutang ditolak.

Bank sebenarnya mahu pemohon pinjaman mempunyai minimum baki wang untuk menampung kos sara hidup.

Cara nak kira mudah sahaja. Ambil gaji bersih tolak semua komitmen termasuk komitmen rumah yang nak dibeli.

Jumlah minimum yang dikehendaki bank adalah sekitar RM1,500 untuk pemohon menetap di bandar manakala biasanya RM1,000 untuk pemohon di luar bandar.

Mengambil contoh En Ali tadi:

Gaji bersih beliau RM2,900

Jumlah komitmen kereta (RM300) dan rumah baru (RM1,000) ialah RM1,300

NDI En Ali ialah RM2,900 – RM1,300 = RM1,600

 

En Ali ni masih lepas lagi untuk memohon pinjaman kerana NDI nya lebih daripada RM1,500.

Tetapi jika ansuran pinjaman kereta yang dia ambil RM600, bukannya RM300. NDI En Ali akan turun ke RM1,300.

Permohonan pinjaman En Ali mungkin ditolak walaupun DSR masih dibawah 60% kerana NDI nya di bawah RM1,500.

Bank yang berlainan mempunyai requirement NDI yang berlainan. Contoh jika anda tak lulus pinjaman, tanya kepada banker kenapa tak lulus. Jika jawapannya kerana NDI, anda boleh cuba dengan bank lain jika deficit tu tak banyak.

Tunggu! Walaupun DSR anda rendah dan NDI lebih dari requirement bank, ada beberapa aspek kualitatif yang anda kena semak. Antaranya:

  • Tiada rekod kebankrapan i.e. CTOS
  • Tiada rekod buruk CCRIS. Laporan CCRIS ni boleh print online atau pergi ke Bank Negara.
  • Status kerja permanent (atau lebih 6 bulan untuk yang berkerja kerajaan)

 

Semoga permohonan pinjaman perumahan anda lulus ya!

Sekiranya anda ingin membeli atau menjual hartanah, boleh daftar di http://bit.ly/hartanahraya

Untuk pertanyaan lebih lanjut, hubungi:

Sutan Alahuddin (Kidin Sam)

Hp: 0176486196

PEA 2126

FML ZI Valuers & Property Consultants Sdn Bhd

www.hartanahraya.com

spacer
agent image
agency logo
Sutan Alahuddin (Kidin Sam)
Probationary Estate Agent
REN: PEA2126
FML ZI Valuers & Property Consultants Sdn. Bhd.
kidinsam@gmail.com
(+60) 17-6486196